相続税対策にリフォームは有効？節税できるケースと具体的な対策を徹底解説！

なぜリフォームが相続税対策になるのか？

なぜリフォームが相続税対策になるのでしょうか。

相続税における不動産の評価方法（路線価・固定資産税評価額との関係）

相続税を計算する際、不動産の評価額はとても重要です。

不動産の評価額は主に「路線価」と「固定資産税評価額」を基準に算出されます。

路線価は土地の評価額を示し、固定資産税評価額は建物や土地の課税基準とされます。

市場価格（時価）とは評価方法が異なり、一般的に市場価格よりも低い傾向にあるため、不動産を相続する際の評価額は現金や預貯金よりも低くなるのが一般的です。

この評価基準を活かせば、不動産そのものを使った相続税対策ができます。

リフォームによる建物の価値向上についても、この固定資産税評価額や路線価が基準になることを覚えておくといいでしょう。

建物の相続税評価額は「再建築価額」から「減価償却費」を引いて算出される

相続税における建物の評価額は、固定資産税評価額が基準です。

この固定資産税評価額は、「再建築価額（その建物を現在新築した場合にかかる費用）」から「減価償却費」を引いた額で算出されます。

建物の経過年数や構造、用途によって減価償却費の割合は異なりますが、建物の寿命が長くなるほど評価額は下がっていきます。

たとえば、築年数が長い住宅は減価償却の割合が大きく、建物の評価額が低くなるため、相続税を計算する際の負担が軽減される仕組みです。

そのため、築古物件や老朽化した建物をリフォームすることで、節税効果が期待できる場合があります。

リフォームによって現金が不動産に変わり、評価額が下がる

リフォームで現金を建物や不動産に変えると、相続税の評価基準が変わります。

現金はその全額が相続財産として評価されますが、建物や不動産は固定資産税評価額に基づいて評価されるため、その評価額は現金よりも低くなる場合が多いのです。

たとえば、相続が発生する前に水回りのリフォームやバリアフリー化などを行うと、現金資産を減らせます。

一方、こうしたリフォームは固定資産税評価額に大きな影響を与えないため、結果として評価財産の総額を下げられる可能性があります。

このようにリフォームを活かせば、現金資産が減り、不動産評価の低さを利用する相続税対策が有効になります。

ただし、リフォームによって固定資産税評価額が増える場合や、税務署が不自然な資産の移動とみなす場合もあるため、リフォームの内容や費用については慎重に検討しましょう。

相続税対策として効果的なリフォームの種類と具体例

相続税対策として効果的なリフォームの種類と具体例について解説していきます。

【評価額を直接下げる】建物の減築（減築リフォーム）

減築とは、建物の一部を取り壊して面積を減らすことで、不動産の評価額を下げるリフォーム方法です。

建物の規模が縮小するため固定資産税評価額も引き下げられ、相続税の節税につながるケースがあります。

特に、使わなくなった部屋や不要なスペースを減築することで、建物の維持費削減とともに相続税対策として有効です。

また、相続税評価の基準となる固定資産税評価額は建物の規模に基づくため、過剰なスペースを減らすことが相続税対策となる可能性があります。

【キャッシュを不動産に変える】大規模修繕・リノベーション

大規模修繕やリノベーションを行うことで、現金を建物の価値に置き換えられます。

相続税の計算上、現金はそのまま額面通り評価されますが、建物は固定資産税評価額を基に計算されるため、相続財産全体の評価額を下げられる可能性があります。

たとえば、老朽化した住宅の内装や外装、水回り設備をリフォームし、延床面積を変えない範囲で建物価値を維持する方法が効果的です。

ただし、リノベーションの内容によっては固定資産税評価額が増加することもあるため、計画的な実施が重要です。

【賃貸用物件の場合】収益性向上と評価減を両立するリフォーム

賃貸用物件を所有している場合、収益性を向上させるためのリフォームが相続税対策として有効です。

たとえば、間取りの変更や設備の更新により賃料収入を増やせます。

同時に建物の一部に減価償却が適用されるため、結果として不動産の評価額が大幅に増加するリスクを抑えられます。

さらに、賃貸物件には相続税評価額を下げる「貸家建付地」の特例が適用できる場合もあるため、空室対策にも効果的です。

【活用方法の転換】賃貸併用住宅への改修等

自宅の一部を賃貸スペースに改修する「賃貸併用住宅」へのリフォームも相続税対策として注目されています。

この方法では、賃貸部分は「貸家建付地」として評価額が抑えられる可能性があるほか、家賃収入による現金収支改善も期待できます。

また、リフォームした後の住宅を二世帯住宅として活用することで家族の利便性も向上し、さらに相続人による活用が進めば小規模宅地等の特例の要件を満たす可能性も高まります。

こうした改修は、相続税と家庭の生活環境を両立させる方法として有効です。

バリアフリー化や省エネ化による優遇措置の可能性

住宅内のバリアフリー化や省エネ性能の向上を目的としたリフォームも、相続税対策として検討する価値があります。

これらのリフォームは、固定資産税評価額に直接影響しない場合が多いため、節税効果を期待できます。

さらに、自治体や国から補助金や税制優遇措置が提供されるケースもあるため、費用負担を軽減しながら実施可能です。

具体的には、浴室やトイレなどのバリアフリー改修や、高断熱窓や太陽光発電システムの導入といった省エネリフォームが挙げられます。

これらは相続税対策だけでなく、高齢化社会や地球環境への対応としてもメリットがあります。

リフォームによる相続税の節税効果はどのくらい？

リフォームによる相続税の節税効果はいくらくらいなのでしょうか。

リフォーム費用と相続税軽減額

リフォームを行うことで、評価額の高い現金資産を建物に置き換えると、結果的に相続財産全体の評価額が下がり、相続税の節税が期待できます。特にキッチンや浴室などの設備交換、バリアフリー工事といったリフォームは建物の評価額には大きく影響を与えないため、相続税対策として非常に有効です。一方で、増築や主要構造部に手を加える場合は、固定資産税評価額が上がる可能性があるので注意しましょう。

たとえば、リフォームに500万円を費やした場合、その全額が建物の評価額に反映されるのではなく、一定の償却率を引いた金額が評価額に加算されます。

一般的には、相続税評価額はリフォーム費用の約70％になるとされており、残りの30％分については相続財産の評価額が実質的に減少します。

リフォーム前後の相続税額を比較

リフォームを行う前後で相続税額を計算してみると、現金をそのまま保有している場合よりも、建物に変えておく方が節税効果が生まれることが分かります。

例えば、相続財産に占める現預金が1,000万円多い場合、現預金はそのままの金額が評価額として算定され、相続税計算の基礎になります。

しかし、同じ額をリフォームに使った場合は上述した通り、建物の評価額にはその一部しか加算されず、結果として相続財産全体の評価額が下がります。

また、築年数の経過した建物の場合、リフォームをしても評価額の上昇が限定的であることが多く、さらに減価償却費による減少効果も加わるため、相続税負担を減らせる可能性が高くなります。

そのため、リフォームを行った場合と行わなかった場合の比較を事前に行い、どの程度の節税効果が得られるかを具体的に試算することが重要です。

リフォーム以外の不動産関連の相続税対策

リフォーム以外の不動産関連の相続税対策は、以下の通りです。

小規模宅地等の特例との併用

相続税対策として「小規模宅地等の特例」を活用することで、一定の条件下で不動産の評価額を大幅に減額できます。

 この特例は、被相続人が居住していた住宅や事業に使用していた土地が対象です。

具体的には、居住用宅地の場合には最大80%の評価減が認められるケースがあります。

この特例を有効活用することで、不動産を相続した際の相続税額を大幅に削減できます。

リフォームを相続税対策として考える場合も、この特例と併用できればさらなる節税効果が期待できます。

たとえば、居住用不動産のリフォーム後に小規模宅地等の特例を適用すると、固定資産税評価額は変わらないことが多いため、現金を減らしつつ相続税評価額を削減する二重の効果を得られる可能性があります。

 ただし、特例の適用要件を満たしていることを事前に確認する必要があります。

賃貸物件化による評価減

不動産を賃貸物件として運用することで、相続税評価額を下げられます。

賃貸物件は、評価額が通常の不動産に比べて低く算定されるためです。

たとえば、土地の評価額については、「貸家建付地」として扱われることで20~30%程度の減額が認められるケースがあります。

また、建物についても賃貸用であれば、「借家権割合」が考慮され、評価額が下がる仕組みです。

リフォームを通じて空き家や古い住宅を賃貸物件化することは、節税対策の一環として非常に有効です。

特に、古い住宅を大規模修繕やリノベーションすることで収益性を向上させ、同時に評価減の恩恵を受けられます。

ただし、賃貸経営には初期投資や管理コストがかかるため、慎重な計画が求められます。

不動産の共有名義解消

不動産を共有名義で所有している場合、そのままでは相続税申告が複雑になり、相続人間でのトラブルを招くことがあります。

共有名義のままだと不動産の分割が難しくなるだけでなく、相続税負担が公平に分担されない可能性もあります。

そのため、相続税対策の一環として、不動産の共有名義を解消することが大切です。

リフォームの際に共有名義を解消しておけば、資産の取り扱いがスムーズになります。

また、名義変更の過程で相続人間での合意形成を行い、将来のトラブルを防ぐことも可能です。

ただし、共有名義の解消に伴う贈与税負担が発生する可能性があるため、事前に専門家への相談をおすすめします。

生前贈与（リフォーム資金贈与など）

相続税対策として、生前贈与を活用することも効果的です。

特に、住宅のリフォームを目的とした資金贈与では、一定の条件下で非課税措置を受けられます。

「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」を利用すれば、一定額まで贈与税が課されずに資金を受け取れます。

この制度を有効活用することで、親子間での資産移転を効率よく行えます。

たとえば、親名義の住宅をリフォームする際、子が費用を負担し、その資金を非課税の範囲内で贈与することで、節税を図れます。

また、生前贈与では年間110万円の基礎控除を活用することも検討できます。

適切な計画を立てることで、相続財産を減らしつつ、贈与にかかる税負担を最小限に抑えることが可能です。

相続税対策でリフォームを行う際の注意点

相続税対策でリフォームを行う際の注意点について解説していきます。

節税効果を上回るリフォーム費用になっていないか

相続税対策としてリフォームを検討する際、まず注意しなければならないのは、その費用が節税効果を上回るリスクです。

たとえば、不動産の評価額を下げるために必要以上のリフォームを行った場合、結果的にコストが相続税の軽減額を大幅に超えてしまうことがあります。

特に、不必要な高額な改築や修繕は、かえって相続財産を減らす効果が薄くなるため慎重に判断しましょう。

また、リフォームによるコスト削減の目安を明確に計算することが重要です。

相続税評価額は建物の固定資産税評価額に基づいて算出されるため、どの程度の節税効果が期待できるかを事前に専門家や税理士に相談し、リフォーム計画を立てることをおすすめします。

必要なリフォームか、単なる節税目的になっていないか

リフォームを相続税対策として実施する場合、実際にそのリフォームが建物や住宅にとって本当に必要かどうかを考えることが重要です。

たとえば、賃貸物件や二世帯住宅の改修など、不動産の利用価値を高めるものは合理的な対策と言えますが、単に相続税を減らすことだけを目的としたリフォームは税務上認められない可能性があります。

特に、国税庁では相続直前の大規模なリフォームについて、不自然な節税目的であれば調査対象になるケースがあります。

こうしたリスクを避けるためにも、リフォーム計画には「適正かつ必要性があるか」という視点を導入することが必要です。

相続人からの合意形成が難しい

相続対策としてリフォームを実施したいと考えた場合、もう一つのポイントは相続人間での合意形成です。

複数の相続人がいる場合、リフォームを行うことによる費用負担、または財産分配に対する意見が分かれることがあります。

特に、親族間での共有名義の不動産の場合、リフォームの方針や予算について全員の合意を得ることが重要です。

合意形成が難しい状況では、後々相続が発生した時にトラブルとなり、不動産の分割や売却が滞ることがあります。

こうしたリスクを回避するためには、早い段階から相続人間で把握しておくことが大切です。

専門家の助言を得ながら第三者の視点で調整を図ることも有効な対策になります。

リフォーム費用の捻出方法と各種優遇制度の活用

リフォーム費用の捻出方法と各種優遇制度の活用について解説していきます。

自己資金とリフォームローンの検討

相続税対策としてリフォームを行う際、費用の捻出方法を事前に計画することが重要です。

自己資金を使用する場合は、現金を直接不動産に変換するため、相続財産全体の評価額を抑える効果が期待できます。

一方、自己資金が不足している場合には、リフォームローンの活用も選択肢になります。

リフォームローンを利用することで、まとまった費用を分割して返済できるため、計画的にリフォームを進められます。

ただし、ローンを組む際は金利コストが発生するため、節税効果と総費用をしっかり比較検討することが必要です。

また、ローンが相続人の負担となる可能性もあるため、相続人間での合意形成も重要です。

住宅取得等資金の贈与税非課税制度の活用

リフォーム費用を捻出する方法の一つとして「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」を活用できます。

この制度は、親や祖父母から子や孫に対し住宅取得やリフォームに必要な資金を贈与する場合、一定額まで贈与税が非課税になる仕組みです。

特に、相続税対策を目的としてリフォームを行う際に、この制度を適用することで、実質的な税負担を軽減できます。

ただし、非課税限度額は法改正などで変更されるため、リフォームを計画する際は最新の制度情報を確認することが大切です。

また、この制度を利用するには、工事内容や条件に特定の要件が設けられているため、対象となるリフォームかを事前に確認しておく必要があります。

各自治体や国のリフォーム補助金・助成金

リフォーム費用を軽減するために、各自治体や国が提供する補助金や助成金を活用することも有効です。

特に、バリアフリーリフォーム、省エネ化リフォーム、耐震工事など、社会的に推奨される分野のリフォームには、資金補助制度が設けられているケースが多くあります。

例えば、省エネ性能を向上させる断熱リフォームや太陽光発電システムの導入、また高齢者向けのバリアフリー改修については国や自治体が多くの補助金を用意しています。

これらを活用することで、実質的なリフォーム費用を抑え、コスト負担を軽減できます。

補助金や助成金を申請する際には、期限や必要書類、申請手続きに関する詳細を確認し、申請が受理される条件を満たしている必要があります。

また、補助金や助成金を受ける際に固定資産税の評価額が影響を受けるかどうかを確認することも忘れないようにしましょう。

リフォームと税金の関係

リフォームと税金の関係についても理解しておく必要があります。

リフォームによる固定資産税評価額への影響

リフォームを行った場合、その内容によっては固定資産税評価額に影響が出ることがあります。

例えば、大規模リフォームや増築を行った場合、床面積が増えることで建物の評価額が上がる可能性があります。

その結果、相続税評価額にも影響が及び、相続税が増加する場合があるため注意が必要です。

一方で、水回りの改修や外壁修繕、バリアフリー化など、建物の価値や用途を大きく変更しないリフォームについては、固定資産税評価額に影響しない場合が多く、節税対策として有効です。

この点を理解した上で、相続税対策としてのリフォーム計画を立てることが重要です。

賃貸物件の減価償却費と所得税

リフォームを行った賃貸物件の場合、その費用は減価償却費として計上し、所得税の節税に役立てられます。

不動産賃貸業において、建物の経年劣化を反映する減価償却費は重要な費用項目です。

特に、新たな設備の導入や老朽部分の改修など、建物の維持管理目的でのリフォームであれば、その費用を適切に減価償却費として計上することで、賃貸収益にかかる課税所得を減らせます。

ただし、修繕に該当するか資本的支出に該当するかを税務上で明確に区別する必要があります。

賃貸物件の場合、こうしたリフォームを賢く活用することで、節税効果が期待できます。

リフォーム資金の贈与にかかる贈与税

相続税対策として、親が所有する建物のリフォーム費用を子が負担するケースがあります。

この場合、住宅取得等資金の贈与特例を活用することで、一定額まで贈与税を非課税にできます。

そのため、親と子の間でリフォーム資金を贈与する際には、この非課税枠を活用するとよいでしょう。

ただし、非課税枠を超える金額については贈与税が発生するため注意が必要です。

また、一部リフォームが贈与ではなく貸与とみなされる場合もあるため、適正な手続きを税務専門家に相談することをおすすめします。

不動産売却時の譲渡所得税

リフォームを行った建物を売却する場合、リフォーム費用が譲渡所得税を計算する際の取得価格に加算されることがあります。

取得価格が高くなることで課税対象の譲渡所得が減少し、結果的に納める譲渡所得税が軽減される仕組みです。

特に増改築や大規模修繕といった高額なリフォーム費用については、その金額を適切に記録し、譲渡所得税申告時に反映させることが重要です。

ただし、リフォームの内容が評価額の大幅な上昇を伴う場合、売却時に相続税とは別に譲渡所得税が増加することもあるため、長期的な視点で不動産の運用計画を立てるべきでしょう。

まとめ

相続税対策としてリフォームは非常に効果的な手段の一つです。

現金資産を不動産に変えることで、相続税評価額を抑えられる場合があり、結果的に節税につながるケースが多くあります。

また、建物の修繕や減築、賃貸併用住宅への改修といった具体的なリフォーム内容は、個々の事情に合わせて選択することが重要です。

一方で、リフォームを行う際には相続税以外の税金や費用も考慮し、全体のコストバランスを慎重に見極める必要があります。

特に節税目的だけに偏ったリフォームは、最終的にはコストが上回ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

必要なリフォームの判断や実施時期については、専門家のアドバイスを参考にすることをおすすめします。

さらに、住宅取得等資金の贈与税非課税制度や補助金制度などを活用することで、リフォーム費用を効率的に抑えられます。

これらの制度を積極的に活用しながら、不動産の価値や活用方法を最適化することで、相続税対策をより効果的に進められるでしょう。

最終的には、リフォーム以外の相続税対策と組み合わせることが、より大きな節税効果を得るカギです。

賃貸物件化や生前贈与など、幅広い対策を検討しながら、計画的に資産管理を行うことが重要です。