不動産の生前贈与は本当に得？相続税対策のメリットと注意点を徹底解説

不動産の生前贈与は相続税対策になるのか？

不動産の生前贈与は、将来の相続税を軽減する有効な手段として注目されています。

特に地価が高騰しやすいエリアに不動産を所有している場合、早めの贈与により、相続財産として評価される額を抑えることが可能になります。相続発生時に不動産を所有していると、多額の相続税が課せられるケースもあるため、事前の生前贈与で税負担を分散させることが重要です。また、贈与税との兼ね合いや非課税枠の活用、贈与時の不動産評価額の見極めも欠かせません。

不動産の生前贈与は、単なる資産移転にとどまらず、家族の将来設計や財産承継のスムーズ化にも直結するため、計画的な対策が求められます。

生前贈与とは？基本の仕組みを解説

生前贈与とは、贈与者が生きているうちに自身の財産を他人に無償で譲渡する行為のことを指します。

特に不動産を対象とした贈与では、契約書の作成や登記手続きが必要になり、通常の現金贈与よりも複雑なステップを踏むことになります。贈与された側は原則として贈与税の課税対象となりますが、一定の条件を満たすことで控除や非課税措置を受けられることもあります。

例えば、「暦年課税制度」や「相続時精算課税制度」を上手に活用すれば、大きな節税効果が見込めます。不動産の生前贈与は、相続税対策だけでなく、財産の分配意図を事前に明確化できる点でも有効です。

相続と贈与の違いとは

相続と贈与は、どちらも財産の移転を伴いますが、その仕組みや課税ルールには大きな違いがあります。

• 相続

被相続人が死亡したときに発生し、法定相続人が財産を自動的に取得するのが基本です。

• 生前贈与

贈与者の意思によって任意の相手に財産を譲渡する行為であり、契約の締結や手続きが必要になります。

また、税制面では相続にかかる「相続税」と、贈与にかかる「贈与税」が別個に設定されており、非課税枠や計算方法も異なります。特に不動産のような高額資産を移転する場合、どちらの制度を利用するのが有利かを判断するには、専門家の助言を受けたうえでシミュレーションを行うことが重要です。

不動産を贈与することのメリットと目的

不動産を生前贈与する最大のメリットは、将来的な相続トラブルを未然に防げる点にあります。贈与者自身の意思で、特定の相手に財産を移転できるため、遺産分割を巡る争いを回避しやすくなります。

また、地価が上昇する見込みのある不動産を早期に贈与することで、相続時の評価額を抑え、結果的に相続税の軽減にもつながります。加えて、贈与後に不動産を活用することで、受贈者による資産運用や賃貸収入の確保も可能になります。

さらに、贈与者が認知症などで判断能力を失う前に資産の承継を完了させておくことで、成年後見制度の利用リスクを減らすという実務的な利点もあります。

不動産を生前贈与する3つのメリット

不動産を生前贈与することには、相続対策として非常に大きな意義があります。

• 相続税の軽減
• 自身の意志に基づいた資産の承継
• 将来的な認知症や家族間トラブルのリスクを抑える

特にこの3つの大きなメリットが挙げられます。

相続が発生した後ではできない「生きているうちの意思表示」として、不動産の生前贈与は非常に強力な選択肢です。贈与のタイミングや制度の活用次第で、税負担を抑えるだけでなく、家族の安心や信頼関係の維持にもつながる点が特徴です。単なる資産移転ではなく、「未来の不安を減らす手段」として活用されることが増えています。

この章では、それぞれのメリットについて解説していきます。

相続税を減額できる可能性がある

不動産の生前贈与には、相続税の圧縮につながる可能性があります。これは、不動産の評価額が贈与時点で確定するため、将来的に地価が上昇した場合でも、贈与時の低い評価で課税が行われるからです。さらに、相続時精算課税制度などの特例を活用すれば、一定額までの贈与については贈与税を軽減しつつ、将来の相続税をコントロールすることが可能になります。

不動産は現金と異なり評価方法が複雑ですが、それゆえに計画的に動けば節税効果が大きくなります。早期に贈与を行うことで、資産の圧縮と納税資金の分散も図れるため、トータルで見た場合の税負担の最適化につながります。

自分の意志で財産の配分を決められる

生前贈与の大きな利点は、誰に何をどれだけ渡すかを自分の意志で明確に決められる点にあります。遺言書があっても、相続時には法定相続分との兼ね合いや遺留分などが絡み、希望通りに財産を渡せない可能性もあります。

一方、生前贈与ならば、法的に有効な贈与契約を結ぶことで、確実に贈与の意思を反映させることができます。不動産のような資産は分けにくいため、贈与のタイミングで明確に所有権を移すことで、将来的な混乱を防ぐことができます。

「争続」を防ぐ最も実効的な手段として、生前贈与の活用が強く求められています。

認知症リスクや相続トラブルを回避しやすい

近年、相続を巡る家族間のトラブルや、高齢化による認知症の問題が深刻化しています。贈与者が判断能力を失う前に不動産の所有権を移転しておくことは、これらのリスクを事前に回避する上で非常に有効です。

認知症を発症すると法律上の契約が結べなくなり、成年後見制度を利用するしかなくなりますが、この制度は柔軟性に欠ける面があります。生前贈与を行えば、こうした事態を防ぎ、財産管理や活用もスムーズに引き継ぐことが出来ます。また、相続時に発生しがちな不動産の分割や共有に伴う争いも、贈与によって未然に防ぐことが可能です。

結果として、家族間の信頼関係を守ることにもつながります。

不動産の生前贈与にかかる主な税金・費用

不動産を生前贈与する際には、複数の税金や費用が発生します。

代表的なものとして「贈与税」「不動産取得税」「登録免許税」などがあり、さらに専門家に依頼する場合は相談・手続き費用も必要です。不動産の価値や贈与の形式によって課税額が大きく異なるため、事前の試算が不可欠です。特に贈与税は高額になりやすく、非課税枠の活用や「相続時精算課税制度」などの制度を組み合わせて対策を講じることが重要です。不動産の評価額や所有権移転に伴う登録手続きも複雑であるため、計画的な準備と専門的な知識が求められます。

ここでは各費用の概要をわかりやすく解説します。

贈与税とその計算方法

贈与税とは、財産を無償で譲り受けた場合に課せられる税金で、不動産の生前贈与でも中心的な負担項目となります。

毎年1月1日から12月31日までの間に受けた贈与額の合計が110万円を超えると課税対象となり、超過分に対して累進税率（10〜55％）が適用されます。不動産の場合、課税対象額は「固定資産評価額」が基準になりますが、必ずしも市場価格とは一致しません。

課税方式には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、後者は2,500万円まで非課税で贈与できるため、高額な不動産を移転する場合に有効です。ただし、相続時に再度税金が発生するため、制度選択には慎重さが求められます。

不動産取得税・登録免許税の目安

不動産の生前贈与では、贈与税のほかにも「不動産取得税」と「登録免許税」という2つの地方税・国税が発生します。不動産取得税は、不動産を無償で取得した際に課される地方税で、課税標準額（固定資産評価額）の3％が一般的な税率です（住宅用地や新築住宅には軽減措置あり）。登録免許税は所有権移転登記に伴う国税で、通常は評価額の2％が適用されます。これらは贈与された側（受贈者）が支払うことになります。なお、特例措置の有無や不動産の種類によって税率が異なるため、事前の確認が不可欠です。予算に余裕をもって計画を立てることで、想定外の出費を避けることができます。

専門家（税理士・司法書士）への相談費用

不動産の生前贈与にあたっては、税務処理や登記変更などの手続きが複雑になるため、税理士や司法書士など専門家のサポートが欠かせません。税理士には贈与税の申告や節税対策のアドバイスを依頼でき、司法書士は不動産の名義変更登記を代行します。

費用相場

税理士の場合：5万円〜15万円

司法書士の場合：3万円〜10万円程度が一般的です。

※登記内容によって異なります。

報酬体系は「定額制」または「資産額に応じた割合制」があり、事前に見積もりを取得して比較するのがおすすめです。専門家に依頼することで手続きの正確性が高まり、贈与に関わるリスクやトラブルの回避にもつながります。

相続税対策としての優遇制度を活用しよう

不動産を含む財産を生前に移転する際、税負担を抑えるためには相続税対策としての「優遇制度」の活用が非常に効果的です。制度を正しく理解し、タイミングや条件を見極めて適用することで、大幅な節税が実現できるケースもあります。

代表的なものとして「相続時精算課税制度」や「配偶者への贈与控除」、さらに「住宅取得資金」「教育資金」の非課税制度などがあり、それぞれ用途と対象者が異なります。特に不動産の生前贈与では、評価額が大きくなるため、これらの制度を適切に組み合わせることが重要です。

制度ごとの上限金額や適用要件を確認し、事前に専門家と相談しながら計画的に進めましょう。

相続時精算課税制度の特徴と使い方

相続時精算課税制度とは、贈与税を一時的に抑えながら、将来の相続時にまとめて税金を精算する仕組みです。

60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与が対象で、累計2,500万円までの贈与に対しては贈与税が非課税になります。適用には贈与を受けた年の翌年に申告が必要で、一度この制度を選ぶと「暦年課税」へは戻せない点に注意が必要です。

不動産のような高額資産を早めに移したい場合や、地価上昇が見込まれる土地を今のうちに移転したい場合には特に有効です。評価額が贈与時点で確定するため、将来的な相続税の圧縮にもつながります。制度の特性を理解し、長期的な視野で判断することが大切です。

配偶者控除で2,000万円まで非課税に

贈与税の配偶者控除制度を活用すれば、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産またはその取得資金を贈与する場合、2,000万円まで非課税で財産を移転することが可能です。

この制度は、同一の配偶者から一生に一度しか使えないという条件がありますが、住宅を共同所有にしたり、単独所有に切り替えたいときに非常に有効です。

例えば、相続時に他の相続人と共有するよりも、事前に不動産を配偶者に移しておくことで、相続争いの火種を未然に防げます。申告は贈与を受けた年の翌年に確定申告で行う必要があります。生活基盤となる住宅に関する贈与であれば、ぜひ検討したい優遇措置のひとつです。

住宅取得資金や教育資金の非課税枠も有効活用

若い世代への支援を目的とした「住宅取得資金の贈与非課税枠」や「教育資金の一括贈与非課税制度」も、相続税対策に有効な手段です。

住宅取得資金については、直系尊属からの贈与で最大1,000万円（一定の条件下で1,500万円）まで非課税となり、マイホーム購入の大きな後押しになります。

教育資金贈与では、30歳までに使用することを条件に、最大1,500万円（学校教育以外は500万円まで）を非課税で贈与できます。

これらの制度は利用期限や金融機関での専用口座開設が必要な場合もあるため、事前準備が欠かせません。資金援助と節税を両立させるための戦略的な選択として活用が広がっています。

不動産生前贈与の手続きと進め方

不動産を生前贈与するには、贈与契約の締結から登記変更、税務申告まで、複数のステップを踏む必要があります。特に不動産は資産価値が高いため、法的な手続きを省略すると後々トラブルの原因になることも。贈与者と受贈者双方が納得のうえで進めるためにも、事前に必要書類や期限を確認しておくことが重要です。

各手続きには専門的な知識も関わるため、司法書士や税理士への相談も視野に入れ、正確かつスムーズな移転を目指しましょう。

贈与契約書の作成と署名・捺印

不動産の生前贈与では、まず「贈与契約書」の作成が基本です。

この書面は、贈与者と受贈者が合意して財産を無償で移転する旨を記録する法的な証拠になります。文面には、物件の所在地・面積・登記情報・贈与日・署名捺印などを明記し、トラブルを防ぐためにも原本を保管しておくことが重要です。単なる口約束では効力が不十分なため、実印や印鑑証明書を用意し、正式な書類として整えましょう。

登記変更（名義変更）の流れと必要書類

贈与契約が完了したら、次に行うのが不動産登記の名義変更です。これは、法務局で「所有権移転登記」の手続きを行うことを意味します。

必要書類には、

• 贈与契約書
• 登記識別情報（権利証）
• 贈与者と受贈者の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書等があります。

また、登録免許税の納付も求められるため、評価額に基づいた金額を事前に確認しましょう。申請は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。

贈与税の申告と納税時期

不動産を贈与された場合、贈与税の申告と納税が必要です。

受贈者は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、税務署で申告手続きを行います。課税対象額は不動産の固定資産評価額を基準とし、110万円を超える部分に対して累進課税が適用されます。

相続時精算課税を選択した場合も申告が必須で、通常の贈与とは異なる申告様式を使用します。漏れなく正確に手続きを進めるには、税理士に確認を取りながら進めると安心です。

不動産を生前贈与する際の注意点

不動産の生前贈与は相続税対策として有効ですが、思わぬ落とし穴もあるため注意が必要です。贈与のタイミングや方法によっては、逆に課税額が増えるケースや、相続トラブルの原因となることもあります。

特に「特別受益」の扱いや、「相続開始3年以内の贈与」に該当するかどうかは要チェック。また、贈与後の不動産管理や固定資産税の支払い責任も受贈者に移るため、負担も想定したうえで実行すべきです。制度を活用するだけでなく、正しい手順とリスク理解が欠かせません。

ここでは、不動産を生前贈与する際の注意点について、お伝えします。

生前贈与は特別受益として相続分に影響することも

不動産を特定の相続人に生前贈与した場合、それが「特別受益」として扱われることがあります。

これは、被相続人から生前に特別な財産を受け取った相続人が、他の相続人より有利になることを考慮し、相続時の取り分から差し引かれる仕組みです。結果として、他の相続人との間で「不公平感」が生まれ、遺産分割協議がこじれる要因になりかねません。

公平な資産配分を意識しながら、生前贈与の履歴や意図を明確にしておくことが、円満な相続への第一歩です。

相続開始3年以内の贈与は課税対象になる

生前贈与を行っても、贈与者がその後3年以内に亡くなった場合、その贈与分は相続財産に含まれ、相続税の課税対象となります。

これを「3年以内加算ルール」と呼び、相続税の節税を狙って直前に贈与しても意味をなさないケースがあるため注意が必要です。たとえ贈与税を納めていたとしても、相続税の計算上は“相続と同等”とみなされる点がポイントです。

計画的な贈与を検討する際は、早めの実行が節税効果を高めるカギになります。

納税資金や贈与後の管理責任にも注意

不動産の生前贈与では、税金や手数料の支払いに加え、贈与後の管理義務も受贈者が負担することになります。固定資産税や維持費、修繕費などが毎年発生するうえ、収益物件であれば賃貸管理の責任も生じます。また、贈与税や登記費用などの初期コストが高額になりやすいため、納税資金の確保も欠かせません。

資産を受け継ぐメリットだけでなく、金銭面・実務面の負担も含めて総合的に判断することが、トラブル回避の重要なポイントです。

生前贈与と相続、どちらが得か？ケース別比較

不動産の承継方法として、「生前贈与」と「相続」のどちらが有利かは、資産の内容や家族構成によって異なります。生前贈与は相続税対策として有効な反面、贈与税や各種費用が先行して発生します。

一方、相続は法定相続人への自動的な分配が基本となるため、予期せぬ分割トラブルが起こる可能性も。地価の動向や相続人の経済状況などを総合的に考慮し、「損をしない」選択を行うには、ケースに応じた比較とシミュレーションが必要不可欠です。

不動産評価額の違いと相続税への影響

生前贈与と相続では、不動産の評価方法が異なることから、納税額に大きな差が生じることがあります。贈与時には「固定資産評価額」をベースに課税されますが、相続時には「路線価」や「不動産の使用状況」が反映されるため、評価額が変動することも珍しくありません。

特に自宅や賃貸物件などは、小規模宅地等の特例が適用されるか否かで、税負担が大きく変わります。不動産ごとの特性を踏まえ、どの段階で移転するのが得策かを見極めましょう。

将来の地価変動リスクと贈与のタイミング

不動産の評価は経済情勢や地域の開発状況に左右されるため、「いつ贈与するか」は重要な判断材料になります。

地価が上昇する前に生前贈与を行えば、低い評価額で贈与税を抑えることができ、将来の相続税対策にもつながります。一方、相続まで保有し続けることで、特例の活用や実勢価格との差を利用した節税も期待できます。

地価の推移を予測しながら、家族のライフプランに合ったタイミングを選ぶことが、資産承継の成功を左右します。

相続人の状況に応じた柔軟な選択

財産の承継は、贈与する側だけでなく、受け取る側の事情も大きく影響します。

例えば、相続人が住宅ローンを抱えていたり、収入が安定していない場合、贈与による急な固定資産税の負担が家計を圧迫することもあります。また、家族間で資産の偏りが生じると、後の相続時に不満が表面化するケースもあるため、公平性にも配慮が必要です。

相続人の年齢、職業、家族構成などを踏まえ、税金だけでなく実務や人間関係まで考慮した柔軟な選択が求められます。

家族信託や法人化も視野に｜代替策としての検討

不動産の生前贈与や相続に代わる新たな手段として、家族信託や法人化といったスキームが注目されています。これらは単なる資産移転ではなく、「管理」と「承継」の機能を組み合わせた柔軟な手法として活用されており、認知症リスクへの備えや相続トラブルの予防、さらには節税戦略にもつながります。

複雑化する資産運用や家族構成に対応するうえで、信託契約や法人設立を検討することは、現代的な相続対策の一環といえるでしょう。

認知症リスクに備える「家族信託」

高齢化が進む中で、不動産オーナーが認知症を発症した場合の資産凍結リスクが問題視されています。

家族信託は、このような事態に備え、信頼できる家族に財産管理を託す契約制度です。成年後見制度とは異なり、柔軟な運用や収益の管理が可能であり、贈与や売却といった資産活用も事前に設計できます。特に収益物件や相続対策としての土地活用を考えている家庭では、将来的な判断能力の低下に備える方法として、家族信託は非常に有効です。

賃貸不動産の法人化による資産分散・節税効果

複数の不動産を保有している場合、その管理や相続を見据えて法人化するという手法も選択肢の一つです。

法人名義で賃貸事業を行うことで、所得分散による節税効果や経費計上の幅が広がり、個人よりも柔軟な資産運用が可能になります。また、法人に資産を移しておけば、相続時に個人名義の不動産を直接相続するよりも税務面で有利になるケースも。役員報酬や株式の引き継ぎを通じて、円滑な財産承継も実現できる点がメリットです。

不動産の生前贈与に関するよくある質問

不動産の生前贈与は相続対策として効果的ですが、手続きや税金に関して多くの疑問を持つ方が少なくありません。

この章では、贈与に伴う確定申告の必要性や、贈与後の売却に関する課税の扱い、さらに贈与契約書が口頭でも成立するのかといった、実務でよく問われるポイントをわかりやすく解説します。具体的なシチュエーション別に知っておきたい知識を押さえて、スムーズな贈与手続きを目指しましょう。

Q. 生前贈与と確定申告の関係は？

A. 生前贈与を受けた場合、110万円を超える価値の財産（不動産含む）を受け取った人は、原則として翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の確定申告を行う必要があります。

不動産の場合は固定資産評価額が申告の基準となり、課税対象額に応じた税率が適用されます。相続時精算課税を利用する場合でも申告義務はあるため、制度を問わず手続きを怠らないようにしましょう。申告漏れは追徴課税の対象にもなるため、早めの確認が肝心です。

Q. 贈与後に相手が売却する場合の課税は？

A. 贈与を受けた不動産を受贈者が売却した場合、その譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されます。この際の取得費は、贈与者が当初購入した際の金額を引き継ぐ「引継原価方式」が適用されるため、長期間保有されていた不動産の場合、売却益が大きくなりやすい点に注意が必要です。

また、特別控除や軽減税率の対象になるかは、保有年数や用途によって変わるため、売却前に税理士へ相談するのが安心です。

Q. 贈与契約書は口約束でも成立する？

A. 贈与契約そのものは、法律上は口頭でも成立する場合がありますが、不動産のような高額資産については、書面による契約が必須です。

登記手続きや贈与税の申告にあたって、契約内容を証明する「贈与契約書」の提出が必要になるため、実務上は必ず文書で残すのが基本です。署名・捺印に加え、不動産の詳細や贈与日、両者の意思確認が明記されていることが望ましく、後のトラブル防止にもつながります。

まとめ

不動産の生前贈与は、相続税の節税だけでなく、財産の承継を円滑に進めるための有効な手段です。贈与税や登記費用といったコストの理解はもちろん、贈与契約の明文化や相続との制度的な違いを正しく把握することが重要です。また、相続時精算課税や配偶者控除などの優遇制度を賢く活用すれば、税負担を抑えながら柔軟な資産移転が可能になります。

認知症や家族間のトラブルに備える選択肢として、家族信託や法人化も視野に入れ、専門家と相談しながら、計画的に進めることが成功への鍵となるでしょう。