不動産購入による相続税対策とは？｜節税メリットと注意点を徹底解説

なぜ不動産購入が相続税対策になるのか

不動産の購入は、相続税の負担を抑えるための有効な手段として注目されています。

現金や預貯金は額面どおりに評価されるのに対し、不動産は「相続税評価額」で評価されるため、実際の時価よりも低く見積もられるケースが多くあります。さらに、物件を賃貸に出すことで評価額がさらに下がる仕組みが存在します。また、購入時にローンを利用すれば、その債務分は差し引かれた状態で評価されるため、課税対象となる純資産を減らすことができます。

このように、不動産は単なる資産ではなく、相続税の節税に直結する戦略的なツールとして活用されているのです。

現金より評価額が低くなる不動産の仕組み

相続において現金は額面通りに評価される一方、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」といった基準を用いて算出されるため、一般的に市場価格よりも20～30％程度低く評価されます。これは、相続税の課税対象となる財産額を大幅に減少させる可能性があるということです。

例えば、1億円の現金を相続すると1億円すべてが課税対象になりますが、1億円の不動産であれば評価額が7,000万円程度になることもありえます。この評価額の差が、実質的な節税効果を生み出すカギとなります。

適切な物件を選び、時価と評価額のギャップを活かすことが重要です。

賃貸物件なら評価額はさらに下がる

不動産を他人に貸し出している場合、相続税の評価額はさらに引き下げられます。これは「貸家建付地」や「貸家」の評価減が適用されるためです。

具体的には、土地部分は「借地権割合」に応じて、建物部分は「借家権割合」をもとに減額される仕組みです。特に、居住用の賃貸物件であれば「小規模宅地等の特例」を併用することも可能で、最大80％の評価減となるケースも存在します。

このように、収益を生み出す不動産を持つことで、評価額を大きく圧縮でき、相続税の軽減につながります。将来的な資産形成を見据えつつ、節税効果も享受できるのが賃貸物件の魅力です。

借入金を活用すれば課税対象を圧縮できる理由

不動産を購入する際にローンを組むと、その借入金は「相続時の債務」として差し引かれ、課税対象となる純資産が減少します。

例えば、1億円の物件を全額借入で取得した場合、不動産の評価額が仮に7,000万円でも、借入金が1億円あるため、相続時にはマイナス3,000万円の資産と見なされることになります。このように、借金も相続財産の一部として評価される点を活かすことで、合法的に課税資産を圧縮できます。

ただし、過度な借入や不適切な運用は資産圧迫の原因にもなり得るため、ファイナンシャルプランナーや税理士と相談しながら慎重に戦略を立てることが大切です。

節税効果が高い不動産の選び方

相続税の圧縮を狙うなら、不動産選びの段階で「評価額と市場価値のギャップ」に注目することが重要です。

特に相続税評価額が低く抑えられやすい物件を選ぶことで、実際の資産価値を保ちながら課税対象を減らすことが可能です。加えて、収益性の高い賃貸物件を選べば、相続後も安定した収入源を確保できます。

また、いざという時に売却しやすい「換金性の高い物件」を選んでおくことで、納税資金の確保や資産の再構成もスムーズに進みます。節税と運用の両面でメリットを得るには、単に価格や利回りだけでなく、評価方法や将来の流動性まで視野に入れた選定が求められます。

時価と相続税評価額に乖離がある不動産とは

相続税対策として有効な不動産とは、実勢価格（時価）と相続税評価額に大きな差がある物件です。

例えば、都心の分譲マンションや路線価が低めに設定されている地域の物件は、実際の取引価格と評価額に開きが出やすい傾向にあります。この評価の差がそのまま課税額の差として表れるため、同じ価格帯の資産であっても、現金や株式に比べて相続税の負担を軽くできます。つまり、「評価上の見かけ上の資産を減らす」という考え方がポイントです。

ただし、あまりにも評価と現実価格の差が大きい場合は、税務調査で疑念を持たれる可能性もあるため、専門家と連携した慎重な選定が重要です。

利回りの高い収益物件のメリット

相続対策で不動産を取得する際、利回りの高い物件を選ぶことで、節税効果に加えて継続的な収益も得られるという二重のメリットが生まれます。

特にワンルームマンションやアパートなどの賃貸用物件は、貸家評価減が適用され、評価額が低くなりやすい特徴があります。さらに、入居者がいれば相続時の課税評価がさらに引き下げられます。利回りの高い物件は運用効率がよく、相続後に不動産収入で納税資金を補える可能性もあるため、資産の持続性という観点でも有効です。

ただし、利回りの数字だけに注目せず、築年数・立地・管理状態など総合的に判断し、空室リスクを最小限に抑える工夫が必要です。

流動性が高く売却しやすい物件を選ぶ

節税目的で不動産を購入する際には、将来的な換金性＝流動性の高さにも目を向けるべきです。いくら評価額が低くても、売却しづらい物件では納税資金の確保や資産整理が滞るリスクがあります。

特に相続発生後、相続税の納付期限は10カ月と限られており、スピーディーな現金化が可能な物件は心強い存在です。都心部や駅近など需要の高いエリアに立地し、取引実績の多い物件であれば、売却も円滑に進めやすくなります。加えて、流通価格が安定している物件を選ぶことで、相場変動による損失リスクも低減できます。

「いざという時に動かしやすい資産」としての視点が、後悔しない不動産選びのポイントです。

小規模宅地等の特例とその適用条件

小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大きく軽減できる制度の一つとして注目されています。この特例を活用すると、被相続人が居住や事業に利用していた宅地について、一定の条件を満たすことで相続税評価額を最大80％まで減額することが可能です。

具体的には、居住用なら330㎡までの部分に適用され、事業用や賃貸用の場合も要件に応じて範囲と減額率が異なります。これにより、現金を保持していた場合に比べて、同じ資産価値でも相続税の課税対象を大幅に抑えることができます。

制度の理解と事前準備が節税効果の鍵となるため、計画的な相続対策に組み込むべきです。この章では、詳しく解説していきます。

自宅や賃貸住宅に適用される特例の概要

小規模宅地等の特例は、自宅や賃貸用不動産といった生活に密接した不動産に対して、大幅な評価減を認める制度です。

例えば、被相続人の自宅で、配偶者や同居していた子がそのまま住み続ける場合は、330㎡までの土地の評価額を80％減額できます。

一方で、賃貸用不動産の場合は、200㎡までの土地に対して50％の評価減が可能です。この特例の魅力は、実際の資産価値を維持したまま、課税ベースを大きく引き下げられる点にあります。ただし、住み替えや賃貸契約の状況などで適用の可否が変わるため、対象不動産の用途と相続人の状況を事前に整理しておくことが不可欠です。

節税額が大きくなるケースとシミュレーション

小規模宅地等の特例は、相続税の納税額を数百万円単位で圧縮することも可能な強力な節税策です。

例えば、評価額6,000万円の自宅があった場合、80％の評価減が適用されれば、相続税の計算上の評価額は1,200万円にまで圧縮されます。仮に相続税率が20％とした場合、納税額の差は実に1,000万円以上にも及ぶ計算です。

このように、現金を保有しているよりも、不動産を適切に保有・利用している方がトータルでの相続税負担を大きく抑えることができます。ただし、すべてのケースで適用できるわけではないため、具体的な試算は専門家と行うのが確実です。

適用のために注意すべき実務ポイント

小規模宅地等の特例は、節税効果が大きい分、細かな要件と落とし穴も多いため注意が必要です。

居住用宅地であれば、相続人が「相続開始時に同居していたこと」や「相続後も居住を継続していること」が求められます。また、賃貸用地の場合は、被相続人が相続直前まで継続して賃貸していたかなどの事実関係が重視されます。さらに、相続税申告期限内に「小規模宅地等の特例の適用届出書」を提出する必要があり、手続きの抜け漏れは適用不可につながります。

制度の恩恵を確実に得るには、相続開始前から専門家と連携し、証拠書類や要件の整備を万全にしておくことが肝要です。

相続税対策として不動産を購入する際の注意点

不動産購入は相続税を軽減する有効な策のひとつですが、単なる節税目的だけで動くと、後々思わぬリスクを招くことがあります。節税効果だけで判断せず、将来の維持管理や相続人間の関係までを見据えた選択が求められます。

特に、形式的な取得や短期売却、不動産特有のコスト構造などに注意しないと、節税どころか逆効果になる可能性もあります。購入時には制度の要件や実務的な落とし穴を理解し、専門家との綿密な連携が不可欠です。

ここでは、注意点についてお伝えします。

購入は本人の意思で行う必要がある

相続税対策の一環で不動産を購入する際には、「本人の自由意思による取得」であることが前提となります。

家族や第三者の強い勧めにより名義上の購入を行った場合、税務署からの指摘で特例が否認されることもあります。特に高齢者や判断能力に不安がある方の購入には慎重さが必要です。形式的な購入と見なされないよう、資金の出所や購入経緯の記録をしっかり残すことが、適用要件をクリアする鍵になります。

購入から3年以内の売却で無効になる可能性

購入後すぐに売却してしまうと、相続税対策としての「本気度」が問われ、税務上の特例が適用されなくなるリスクがあります。特に相続開始前3年以内の売却は、税務署に対して「一時的な節税目的」と判断されやすく、評価減の否認につながる恐れがあります。

不動産を節税目的で取得する際は、中長期の保有を前提にプランを立て、将来的な活用方法や相続後の運用も見据えた戦略が求められます。

空室リスク・修繕費・固定資産税などの負担

不動産には購入後も継続的な維持費がかかります。賃貸物件なら空室が続けば収益が立たず、固定資産税や共益費、老朽化に伴う修繕費などが経済的負担となります。特に築年数の古い物件や立地の悪いエリアでは、収益性の低下や資産価値の下落リスクも想定されます。相続税の節税効果があっても、長期的な維持コストが高くなれば本末転倒です。

物件選定時には、収益性だけでなく保守費用の見通しも含めて総合的に判断しましょう。

遺産分割のしにくさがトラブルを招くことも

不動産は現金と違い、均等に分けることが難しいため、相続人間のトラブルの火種となることがあります。特に相続人が複数いる場合、売却を巡る意見の相違や使用権の争いが発生するケースも少なくありません。

不動産を遺す際には、誰が取得し、他の相続人とどう調整するのかをあらかじめ設計しておくことが重要です。共有名義にせず、代償分割や遺言書の活用も含め、事前に分割方針を固めることで揉め事を防ぐことができます。

不動産を法人化して相続する方法

相続税対策として、不動産を「法人所有」に切り替える手法が近年注目を集めています。不動産を個人で保有するのではなく、法人を設立しその資産として管理・運用することで、相続時の評価圧縮や所得分散による節税が狙えます。

法人化は単なる登記の変更ではなく、事業運営としての側面も持つため、慎重な設計と実務対応が不可欠です。法人化には管理コストや税務処理の手間も伴うため、目的や規模に応じた戦略的な導入が求められます。

不動産管理会社を設立するメリット

不動産を法人で所有する最大のメリットは、相続財産の分散による税負担の軽減です。

法人名義にしておけば、相続時にその株式を分配する形になるため、個別不動産ごとの遺産分割トラブルを回避しやすくなります。さらに、法人で発生した所得に対しては法人税が課されるため、所得が高い個人よりも実効税率が低くなるケースもあります。また、管理業務を法人で行うことで、給与や役員報酬を家族に支払えるなど、所得分散の仕組みも構築可能です。

資本金・株主構成など設計時の留意点

法人化による相続対策を実効性あるものにするには、設立時の資本金や株主構成に細心の注意を払う必要があります。

資本金は1,000万円未満に抑えることで消費税の免税メリットを活かせる一方、資産運用の信頼性や金融機関との取引条件に影響することも。株主は将来の相続を見越して、相続人を中心に構成し、議決権比率の分散も検討すべきです。

相続対策を目的とするなら、設立時から「次世代への承継」を見据えた枠組みを意識した設計がカギになります。

法人化で節税するための実務ステップ

不動産を法人で所有し、相続税対策として機能させるには、いくつかの実務的な段取りが必要です。

まずは法人の設立登記を行い、次に対象不動産を法人に売却または出資という形で移転します。その際、譲渡益課税や登録免許税、不動産取得税などの一時的なコストも発生するため、これを織り込んだ事前シミュレーションが必須です。さらに、帳簿管理や毎期の決算処理、税務申告といった継続的な対応も求められます。

節税と運営のバランスを保つため、専門家のサポートは欠かせません。

現金と不動産、どちらで相続するべきか？

相続財産をどのような形で受け取るべきかは、節税だけでなく、将来の家族関係や資産運用にも影響を与える重要な選択です。現金は使い勝手が良い一方で、評価額そのままで課税されます。不動産は相続税評価額が低く見積もられることが多く、節税には有利ですが、分割や換金の難しさがデメリットとなります。

相続人の人数や資産の全体バランス、納税資金の準備状況などをふまえ、それぞれの特徴を見極めたうえで、最適な相続形態を選ぶことが求められます。

相続税の負担を減らしたいなら不動産

相続税の軽減を優先する場合、不動産は非常に効果的な選択肢です。なぜなら、不動産は市場価格ではなく、相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）で課税されるため、実勢価格よりも20～30％程度低く見積もられることが多いからです。さらに、賃貸中の不動産であれば評価減が加わることで、課税対象の圧縮効果が一層高まります。

ただし、維持費や流動性の問題もあるため、節税効果と実務負担のバランスを考慮したうえで判断する必要があります。

分割相続・納税資金確保を重視するなら現金

相続人が複数いる場合や、相続税の納付資金をすぐに確保したい場合には、現金による相続が適しています。現金はそのまま分割でき、相続税の支払いにも充当しやすいため、手続きがスムーズに進むメリットがあります。また、不動産のように相続人間での活用方法や売却方針を巡って揉めるリスクも低くなります。

節税メリットは少ないものの、相続後のトラブル回避や資金の流動性を重視するなら、現金を中心にした相続構成が望ましいでしょう。

家族構成や将来の資産運用も考慮しよう

相続の形は、税金対策だけで決めるものではありません。家族構成や相続人の資産管理能力、将来の資産運用方針も踏まえて総合的に判断すべきです。

例えば、相続人が不動産経営に詳しい場合は、賃貸物件を引き継ぎ運用を続けることで収益を生む選択も可能です。一方で、資産の処分や維持管理に負担を感じる人が多い場合は、現金によるシンプルな相続の方が適しているケースもあります。相続人の立場や価値観に寄り添った資産配分が、円満な相続の第一歩となります。

不動産購入による相続税対策を成功させるために

不動産購入を通じた相続税対策は、実行すれば節税効果が期待できる一方で、専門知識と計画性が求められる手法です。

単なる節税テクニックではなく、相続後の資産の維持・運用までを視野に入れた戦略が必要です。適切な物件の選定、税務リスクの回避、相続人間の調整など、多方面に配慮した上で行動することが、失敗しない相続対策のカギとなります。成功のためには専門家の力を借りつつ、長期的視点で資産をどう活かすかという「未来志向の視点」が不可欠です。

相続専門の税理士に相談する重要性

不動産を活用した相続税対策は、評価減や特例の仕組みが複雑で、素人判断では思わぬ課税リスクを招くことがあります。

特に「小規模宅地等の特例」や「貸家評価減」などの制度は、条件の解釈や申告のタイミングによって結果が大きく左右されるため、相続税に精通した税理士の存在が不可欠です。経験豊富な専門家に相談することで、合法かつ効果的な節税プランを立てられるだけでなく、万が一の税務調査にも安心して対応できます。

長期的な資産計画の中での位置づけ

相続税対策として不動産を購入する際は、目先の節税効果だけにとらわれず、将来的な資産価値や維持コストまで考慮する必要があります。不動産は長期的に保有する前提の資産であるため、家族構成の変化、収益性の推移、修繕・管理費用なども含めた資産運用プランに組み込むことが重要です。

単発的な節税施策ではなく、ライフプランに寄り添った形で不動産の役割を明確にし、他の資産とのバランスも考えて運用していく視点が求められます。

他の節税対策と併用して最大効果を得る　

不動産購入だけでは相続税対策として不十分なケースも多く、他の節税制度との組み合わせが効果を高める鍵となります。

例えば、生前贈与の非課税枠や相続時精算課税制度、新NISAやiDeCoといった資産形成型の非課税制度を併用すれば、課税対象そのものを減らすことが可能です。また、生命保険の非課税枠なども組み合わせることで、納税資金の確保も効率的に行えます。

不動産を軸にしつつ、複数の制度を戦略的に使いこなすことが、真の相続対策といえるでしょう。

まとめ｜不動産購入は相続税対策の有効な手段だが慎重な判断を

不動産を活用した相続税対策は、評価額の圧縮や特例の適用によって、大きな節税効果が期待できる手法です。特に賃貸物件や法人化による運用は、節税と資産形成を同時に実現する有効な選択肢といえるでしょう。

ただし、評価額と実勢価格の乖離、維持管理コスト、分割トラブルなどのリスクにも目を向ける必要があります。成功のポイントは、不動産の選び方と税制度への理解、そして信頼できる専門家との連携です。

節税効果を最大化し、家族が安心して引き継げる資産計画を構築しましょう。