相続税対策に不動産が効果的な理由とは？わかりやすく仕組みと注意点を解説

そもそも相続税とは？基本の仕組みを押さえよう

相続税とは、亡くなった人の財産を相続または遺贈によって受け取った場合に発生する税金です。

すべての相続に必ず課税されるわけではなく、一定の金額（基礎控除額）を超えた財産に対してのみ課税されます。課税対象となる財産には、現金や預貯金、不動産、有価証券、車、美術品など幅広い資産が含まれます。

相続税の計算は、まず全体の相続財産から債務や葬式費用などを差し引いた「正味の遺産額」を出し、これを法定相続人の人数や相続分に応じて按分したうえで、各人に課税額を算定します。

相続税は税率が累進構造になっており、財産額が大きくなるほど税率も高くなるため、早めの対策が重要です。

この記事では、基本的な仕組みや相続税対策について詳しく解説します。

相続税がかかる条件と「基礎控除額」

相続税が実際に発生するのは、相続する財産の総額が「基礎控除額」を超える場合に限られます。基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で求められます。

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の計3人であれば、基礎控除額は4,800万円となります。遺産総額がこれを超える場合、その超過部分に対して相続税が課税される仕組みです。都市部に不動産を所有している家庭では、不動産の評価額が高いため、思いがけず課税対象となるケースもあります。

相続税の申告・納付は相続開始から10カ月以内とされており、事前に財産評価を行い、基礎控除額を超えるかどうかを確認しておくことが大切です。

相続財産の種類と評価方法の違い

相続税の課税対象となる財産には、現金・預金・不動産・株式・生命保険金・自動車・骨董品など多岐にわたります。財産の種類によって評価方法が異なる点に注意が必要です。

例えば、現金や預金、有価証券などは額面通りに評価される一方で、不動産は「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）」に基づいて算定されるため、実勢価格よりも低く評価される傾向があります。この評価方法の違いが、節税効果に大きく影響します。

相続財産の内訳によっては、税額が大きく変動することもあるため、財産ごとの評価方法を把握し、適切な管理・対策を行うことが、円滑な相続と税負担の軽減に不可欠です。

なぜ不動産が相続税対策に注目されるのか

不動産は、相続税対策として非常に有効とされる理由があります。その最大のポイントは、相続税評価額が市場価格よりも低くなるケースが多く、現金よりも評価額を圧縮できる点にあります。

特に、土地は「路線価」または「倍率方式」によって評価され、建物は「固定資産税評価額」をもとに計算されるため、時価より2～3割以上低くなることも珍しくありません。さらに、賃貸物件として活用することで、評価額をさらに下げられる制度もあります。

このように不動産は、相続財産の総額を抑える手段として注目されており、現金から不動産への資産の組み替えは、効果的な節税方法として広く利用されています。

不動産が相続税対策になる3つの仕組み

不動産は、相続税の節税に非常に有効な資産とされています。その理由は、現金や預金と異なり「相続税評価額」が実勢価格よりも低く算定されることにあります。特に、現金を不動産に換えることで課税対象を抑えたり、賃貸経営による評価減、小規模宅地等の特例、さらには借入による債務控除等、複数の節税効果を組み合わせられる点が特徴です。

これらの仕組みを上手く活用すれば、同じ資産額でも実際の相続税を大幅に軽減することが可能になります。

本章では、不動産が相続税対策として機能する3つの代表的なメカニズムについて詳しく解説します。

現金を不動産に換えることで評価額を圧縮

相続財産において現金や預金は額面そのままの金額が課税対象になりますが、不動産は「相続税評価額」で計算され、市場価格よりも低く評価されることが多いため節税につながります。

例えば、5,000万円の現金を不動産に換えると、相続税評価額が3,000万円程度に圧縮されるケースもあります。これにより、課税対象額が実質的に減少し、相続税額も軽減されます。

不動産の評価には「路線価」や「固定資産税評価額」が用いられ、特に土地は評価額と実勢価格の差が大きいため、相続税対策としての効果が高いといえます。

賃貸不動産で評価額をさらに引き下げる

購入した不動産を第三者に貸し出すことで、さらなる相続税評価額の圧縮が可能になります。これは「貸家建付地評価」や「借家権割合」等が適用されるためです。

例えば、賃貸中の土地には自用地評価よりも低い評価率が適用され、建物についても借家としての評価が考慮されます。その結果、同じ土地・建物でも自宅として保有するより相続税評価額が大きく下がるケースが多いのです。

また、賃貸物件であれば、家賃収入という形で生前からキャッシュフローを得られる利点もあります。節税と収益の両立を狙える手法です。

借入を活用して課税対象を減らすことができる

不動産購入時に金融機関から借入を行うと、その債務は相続財産から差し引いて評価されるため、課税対象となる純資産額が減少します。

例えば、1億円の不動産をローンで購入した場合、借入金額は相続時に「債務控除」として適用されるため、相続税の算出基礎となる財産評価額を下げられます。この仕組みは、不動産の評価額圧縮効果と組み合わせることで、より高い節税効果を発揮します。

ただし、借入は返済義務を伴うため、返済計画や収支のバランスも慎重に検討することが重要です。戦略的に借入を利用すれば、効果的な相続税対策になります。

節税効果のある不動産の特徴とは

相続税対策として不動産を活用する場合、どのような物件を選ぶかによって節税効果が大きく異なります。

特に注目すべきポイントは、

• 「時価と相続税評価額のギャップが大きい不動産」
• 「流動性が高く換金性に優れた不動産」
• 「利回りが高く収益性の高い物件」の3つです。

これらの特徴を持つ不動産は、資産価値を保ちつつ、相続時の評価額を抑えることができるため、節税と資産運用の両面で優れた効果を発揮します。物件選定を誤ると逆に相続後の負担が増える可能性もあるため、慎重な見極めと専門家の助言を得ながら選ぶことが重要です。

時価と評価額にギャップがある不動産

節税効果の高い不動産の代表的な特徴が、「実勢価格と相続税評価額に大きな差がある物件」です。

相続税評価は土地であれば「路線価」や「倍率方式」、建物であれば「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。これらは実際の市場価格よりも2～3割程度低く設定されているケースが多く、その評価差を利用することで相続税の課税対象額を大きく抑えることが可能です。特に都市部や高級住宅地の土地、築年数の経過した賃貸物件などはこのギャップが大きく、相続税対策として有利に働きます。

現金よりも評価額が低くなるという性質を活かし、資産の組み替えによる節税効果を最大化する戦略が求められます。

流動性が高く売却しやすい不動産

相続後にスムーズな資産整理を行うためには、「流動性の高い不動産」を選ぶことが重要です。流動性が高いとは、つまり「すぐに売却しやすい」「買い手が見つかりやすい」という意味であり、好立地・人気エリア・適正な価格帯の物件がこれに該当します。

例えば、都心部や駅近のワンルームマンション、管理状態が良好な中古物件などは、相続人が速やかに現金化したい場合にも対応しやすくなります。

換金性が低い不動産は、相続税納付時の資金繰りでトラブルを招くリスクもあるため、節税効果だけでなく出口戦略を見据えた不動産選びが欠かせません。市場価値と流動性のバランスが取れた物件を選びましょう。

利回りが高く安定収入が期待できる物件

相続対策として不動産を選ぶ際は、「利回りの高さ」や「安定収入が得られるかどうか」も重要な判断基準です。

高利回りの賃貸物件であれば、相続後も家賃収入という形で継続的なキャッシュフローを生み出すことができ、資産の有効活用につながります。また、賃貸中の物件は「貸家建付地」や「借家権割合」の適用により相続税評価額がさらに圧縮されるため、節税効果が一層高まります。

具体的には、アパート一棟投資や分譲ワンルームの複数保有などが検討されることが多く、地域需要や空室リスクも含めた慎重な収益性分析が必要です。資産保全と税対策を両立させるために、長期的に収益が見込める不動産を選びましょう。

不動産を活用した具体的な相続税対策法

相続税対策として不動産を活用する場合、どのように運用・購入するかが節税効果に直結します。

一般的な方法としては、アパートやマンションを一棟購入して賃貸運用する、区分所有マンションや不動産小口化商品を活用する、自宅や親の土地を賃貸用に転用する等があります。これらの手法は、相続税評価額を圧縮しながら収益を得られる点が魅力です。

また、近年では法人化や信託を利用した相続対策も増えており、財産分割の円滑化や課税リスクの分散に寄与しています。それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、家族構成や資産状況に応じて選択することが重要です。

この章では、それぞれの具体的な対策法について紹介します。

アパート・マンションの一棟購入

アパートやマンションの一棟購入は、代表的な不動産による相続税対策の手法です。建物や土地を他人に賃貸することで、貸家建付地評価や借家権割合が適用され、相続税評価額を大きく圧縮することが可能になります。

例えば、実勢価格が1億円の物件でも、評価額は7,000万円以下に抑えられるケースがあります。また、家賃収入を通じて安定したキャッシュフローを得られるため、資産運用としても有効です。相続時には、収益性の高い物件を残すことで、納税資金の確保にも役立ちます。

ただし、空室リスクや維持管理コストにも注意が必要で、慎重な収支計画と立地選定が成功のカギとなります。

区分マンションや小口不動産の活用

高額な不動産を一括で購入するのが難しい場合は、区分マンションや不動産小口化商品を活用する方法があります。これらは少額から投資できるうえ、複数物件に分散して所有することでリスクを抑えることが可能です。相続税対策としても効果があり、賃貸中の物件であれば借家権割合などが適用され、評価額を引き下げられます。

また、小口不動産の場合、運用や管理が専門会社に任せられるため、手間がかからない点も魅力です。資産の流動性を保ちながら節税を図りたい場合に有効な手段ですが、商品の仕組みや契約内容を事前にしっかり確認することが大切です。

自宅や親の土地に賃貸住宅を建てる

相続予定の自宅や親名義の土地に賃貸住宅を建てる方法も、効果的な相続税対策です。賃貸住宅を建てることで「貸家建付地」として評価され、土地・建物それぞれの相続税評価額が低く抑えられます。

特に小規模宅地等の特例を併用すれば、土地評価額が最大80％減額される可能性もあり、非常に大きな節税効果を期待できます。また、家賃収入が得られることで、相続税の納税資金としても活用できます。

ただし、初期費用が大きく、空室リスクや管理負担もあるため、事前に事業計画を立て、長期的な運用視点を持って進めることが必要です。

法人化や信託などを活用する方法も

不動産を法人化したり、信託を活用したりする方法も、高度な相続税対策として注目されています。

不動産を法人で保有すれば、法人の株式が相続財産となり、個別の物件よりも評価額が低く算定されることがあります。また、法人経由での所得分散や経費計上による節税も可能です。

一方で、信託を活用すれば、受益権の分割によって相続人間のトラブルを防止しつつ、資産の承継をスムーズに進めることができます。これらの手法は、専門的な知識や法的手続きが必要なため、税理士や弁護士などの専門家と連携しながら進めるのが望ましいです。

小規模宅地等の特例とは？最大80％の評価減も可能

小規模宅地等の特例とは、相続財産の中に一定の条件を満たす土地が含まれている場合に、その土地の相続税評価額を最大80％まで減額できる制度です。

主に「自宅」「賃貸用」「事業用」の土地が対象で、相続税の節税策として非常に有効です。

例えば、居住用の宅地（330㎡まで）であれば、80％の評価減が適用され、土地の評価額が大幅に抑えられます。この特例を適用することで、課税価格を大きく下げ、相続税の負担を軽減できるため、不動産を活用した相続税対策を検討する際は必ずチェックすべき重要制度です。

特例が適用される条件と対象者

小規模宅地等の特例は、誰でも無条件に適用できるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

例えば、自宅の土地を対象とする場合、相続人が同居していた配偶者や親族で、相続後もその家に住み続けることが基本条件です。また、賃貸用や事業用の場合も、相続人が継続して賃貸経営や事業を行う意思と実態が必要です。加えて、対象地の面積には上限があり、超過分には特例は適用されません。

このように、形式的な条件だけでなく実態も問われるため、事前の確認と計画が不可欠です。特例を活用するには、相続開始前からの準備と、申告時の書類整備が重要になります。

自宅・賃貸用・事業用の違い

小規模宅地等の特例には、利用目的に応じた適用区分があり、それぞれに評価減の割合や面積の上限が異なります。

具体的には、自宅として使用していた宅地は「特定居住用宅地」とされ、最大330㎡まで80％の評価減が可能です。賃貸アパートやマンションの土地は「貸付事業用宅地」に該当し、200㎡まで50％の評価減が適用されます。さらに、店舗などで実際に事業を行っていた土地は「特定事業用宅地」として400㎡まで80％の減額が認められます。

これらは併用も可能ですが、面積の合算上限には注意が必要です。どの区分に該当するかを正確に把握し、相続人の利用状況と照らし合わせることが節税成功のカギとなります。

適用する際の注意点と誤解しやすいポイント

小規模宅地等の特例は強力な節税手段である一方、適用要件を誤解してしまうと特例が無効となるケースもあります。

例えば、相続開始時点で同居していない親族がその後入居しても、適用条件を満たさない可能性があります。また、「一度売却して現金化してから申告すればよい」と考えると、申告期限内に土地が他人名義となり、特例適用の対象外となってしまいます。さらに、法人名義の土地や他の用途に転用してしまうと減額対象になりません。

申告書の不備や誤解による適用漏れも多いため、必ず専門家に相談のうえ、事前準備と確認を徹底することが重要です。

不動産による相続税対策の注意点

不動産は相続税の節税対策として有効ですが、活用する際には慎重な判断が求められます。制度の条件を誤解していると、特例が適用されなかったり、逆に税負担が増す可能性もあります。

特に注意すべきなのは、

• 相続税申告から3年以内の売却に関する制限
• 過度な節税目的による税務否認
• 維持管理コストや空室リスク
• 不動産特有の換金性や分割性の低さです。

不動産を活用する以上、「節税ありき」ではなく、長期的な視野と家族全体の資産計画に基づく判断が必要です。

この章では、具体的な注意点を順に解説します。

相続税申告から3年以内の売却に注意

相続税対策として取得した不動産を、相続税申告後3年以内に売却した場合、税務署から「節税目的の形式的な取引」と見なされるリスクがあります。特に小規模宅地等の特例を利用して評価減を受けた土地を早期に売却すると、適用取り消しの可能性も否定できません。

この「3年ルール」は明文化されているものではないものの、税務調査では重視されやすいポイントです。実際の利用実態や売却理由の正当性が問われるため、将来的に売却を予定している場合は、相続時の節税だけでなく、その後の運用計画まで見据えた対策が求められます。

節税目的が過度だと税務否認リスクも

相続税対策としての不動産購入が「明らかに節税のみを目的としたもの」と判断されると、税務署により特例適用や評価額が否認されるケースがあります。

これは「財産評価基本通達6項」に基づく対応で、実態のない賃貸経営や短期間での不自然な取引、不適切な法人設立などが該当します。特に近年は、富裕層によるタワーマンション節税の問題などを背景に、税務調査が厳格化しています。

節税を目的にすること自体は違法ではありませんが、実態の伴わないスキームは否認リスクが高まるため、形式だけでなく運用の中身や継続性が重視される点に注意が必要です。

維持費・空室リスクなどのランニングコスト

不動産は取得後もさまざまな費用が発生する「維持コストの高い資産」です。

管理費や修繕費、固定資産税などの固定費に加え、賃貸物件であれば空室リスクによる収入減や入退去に伴う原状回復費用も想定されます。これらのランニングコストが高額になると、当初の想定より収益性が低下し、相続後の家計を圧迫する要因にもなりかねません。

相続税対策としての節税効果だけに目を奪われず、不動産の維持管理にかかる総コストや利回り、長期的な収支バランスをしっかり把握したうえで活用すべきです。購入前に収支シミュレーションを行うことが大切です。

換金性・分割性の低さがトラブルの原因に

不動産は現金と違って「簡単に分けられない資産」であるため、相続時のトラブル原因となりやすい点に注意が必要です。

例えば、ひとつのアパートを兄弟で共有する形になると、将来的な売却や管理方針で意見が分かれ、関係悪化を招くこともあります。また、相続税の納付資金が不足する場合、不動産を急いで売却しようとしても買い手がすぐに見つからず、納税遅延につながるリスクもあります。

こうした「換金性の低さ」「分割のしづらさ」は、不動産ならではのデメリットです。相続人の構成や財産全体のバランスを考慮し、事前に遺産分割対策を講じることが重要です。

相続対策に適した不動産を選ぶポイント

不動産を使った相続税対策を成功させるには、物件の選定が極めて重要です。単に評価額を圧縮できるからといって安易に物件を選んでしまうと、相続後に維持費や売却の難しさに悩まされる可能性があります。

ポイントは

• 「家族構成との整合性」
• 「財産全体の中での不動産の位置づけ」
• 「収益性と立地条件」
• 「専門家の助言を踏まえた判断」の4点です。

節税効果だけでなく、分割・運用・換金といった観点からも適切な不動産を選ぶことで、トラブルを回避し、長期的に資産価値を守ることができます。

家族構成・財産全体とのバランスを考慮

相続税対策として不動産を選ぶ際は、家族構成や相続人の人数・関係性を考慮したうえで、財産全体とのバランスを取ることが重要です。

不動産は現金のように分割が難しく、共有名義にすると相続人同士のトラブルにつながる可能性もあります。そのため、特定の相続人に不動産を相続させ、他の相続人には現金を分けるなど、遺産分割の配分を考えた計画が求められます。

また、不動産ばかりを相続財産に偏らせてしまうと、納税資金に困ることも。不動産以外の資産とのバランスを取りながら、家族全体が納得できる対策を講じることが、安心の相続につながります。

購入前に収益性や立地を必ずチェック

相続税対策として不動産を購入する場合は、節税効果だけでなく「収益性」や「立地条件」も慎重にチェックする必要があります。

収益性が低い物件を取得してしまうと、維持費や固定資産税だけがかかり、逆に家計を圧迫するリスクもあります。特に賃貸物件の場合、空室リスクを避けるためには、周辺の賃貸需要や競合状況のリサーチが欠かせません。

また、将来的に売却する可能性も考慮して、流動性の高いエリアや再開発が期待できる地域を選ぶと安心です。相続税対策と資産運用の両立を図るには、「節税＋収益＋流動性」のバランスが取れた不動産を選ぶことが不可欠です。

専門家（税理士・不動産会社）との相談が重要

相続税対策として不動産を活用するには、税制や評価方法に関する専門的な知識が不可欠です。素人判断で物件を選んでしまうと、節税効果が期待できなかったり、逆に課税リスクを高めてしまう恐れもあります。そのため、不動産投資に詳しい税理士や、相続案件の実績がある不動産会社と相談しながら進めることが非常に重要です。

特に「小規模宅地等の特例」や「借地権割合」等の制度は、ケースごとに適用可否が異なるため、専門家のアドバイスが最も効果的な対策につながります。相続対策は早期相談が鍵。信頼できる専門家と二人三脚で準備を進めましょう。

まとめ｜不動産は相続税対策に有効だが「慎重な計画」が必要

不動産は、相続税の課税評価額を圧縮できる点で、非常に効果的な相続税対策となります。特に賃貸活用や小規模宅地等の特例を用いれば、相続税額を大きく減らすことが可能です。

しかしその一方で、不動産には維持費や空室リスク、分割の難しさといった特有の課題も伴います。相続後に不公平感やトラブルを生まないためにも、家族構成や財産全体のバランスを考慮した「慎重な計画」が不可欠です。

節税効果だけに目を向けるのではなく、収益性・換金性・将来の分割まで見据えた対策を講じることが、資産を守り、家族に安心を残す相続対策の成功ポイントです。税理士など専門家と連携しながら、早めの準備を始めましょう。