アパート経営は相続税対策できる？メリットや相続税対策の活用法を解説

アパート経営で相続税対策が人気な理由とは？

アパート経営が相続税対策として注目されるのは、将来的な相続税負担を軽減するために多くの個人や家族が早期から取り組んでいるためです。

主なメリットとして、土地評価額の引き下げ、建物評価額の減少、そして安定した収入の確保が挙げられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

土地評価額の低下

アパート経営が相続税対策として人気がある理由の一つに、土地評価額の低下があります。アパートを建設すると、その土地は「貸家建付地」として評価され、相続税評価額が大幅に引き下げられます。土地を更地のまま所有している場合と比べ、相続税評価額が20〜30%程度低くなることも珍しくありません。

この評価額の低下は、相続財産全体の評価額を減らし、相続税の軽減につながる効果的な手段となります。

建物評価額の減少

アパートを建設した場合、建物部分の相続税評価額も低く抑えられます。一般的に、建物の相続税評価額は建築費用の約60%が目安となり、現金や更地のまま相続する場合と比べて評価額を低く抑えられます。このように、アパート経営は相続対象となる財産評価額を抑制できるため、相続税対策として有効な手段です。

定期的な収入源の確保

アパート経営は、相続税対策となるだけでなく、定期的な収入源の確保にもつながります。賃貸アパートから得られる家賃収入は、経済的な安定をもたらすとともに、相続人にとっては長期的な資産価値ともなり得ます。また、経営が安定すれば、土地や建物の維持管理費を賄うことができるため、相続後も資産を効果的に運用することが可能です。

借入金による債務控除

アパート経営では、建築資金の調達にあたり借入金を利用するケースが多く見られます。この借入金は、相続財産から差し引かれる『債務控除』の対象となります。そのため、相続税を計算する際に総財産額から控除でき、結果として課税対象額を削減することが可能です。借入金を適切に活用することは、相続税対策を考える上で非常に重要なポイントとなります。

小規模宅地等の特例の適用

小規模宅地等の特例は、相続税対策において大きな節税効果を生む制度の一つです。アパートを建設すると、「貸付事業用宅地」としてこの特例が適用されるケースがあり、土地の相続税評価額を最大50%減額できます。

この特例を適用することで、多額の税金を抑えられます。ただし、適用条件を満たす必要があるため、事前に専門家に相談することをおすすめします。

アパート経営による相続税対策の仕組み

アパート経営が相続税対策として有効であることは広く知られています。ここでは、その具体的な仕組みを以下の4つのポイントに分けて解説します。

賃貸物件による相続税評価額の低減

アパート経営による相続税対策は、不動産の相続税評価額を低減することにあります。具体的には、賃貸物件である土地と建物は「貸家建付地」として評価されるため、時価ではなく国税庁が定める評価方法（路線価や固定資産税評価額など）に基づき算出され、通常の評価額よりも低くなります。

一般的に、土地は相続税評価額が20～30%程度の割合で低減され、建物は建築費の約60%が相続税評価額の目安となります。例えば、時価1億円のアパートの場合、これらの評価方法により、相続税評価額が約4,000万円程度まで引き下げられることがあります。こうした評価額の低減が、相続税負担を大幅に軽減する仕組みです。

生前贈与を活用した節税

賃貸アパートを生前贈与することも、相続税対策として有効な手段の一つです。生前贈与によって家賃収入を受け取る権利を後継者に移転することで、個人の課税所得を分散させる効果が期待できます。

また、生前に物件を贈与すると、その後の不動産価格の変動や家賃収入は贈与を受けた側の財産となり、相続財産に含めなくて済むというメリットもあります。

ただし、生前贈与には贈与税が課されるため、事前に計画的に行うことが重要です。

ローンを利用した相続税の軽減

アパート経営のために借り入れたローンも、相続税対策として活用できます。借入金は相続財産から『債務控除』として差し引かれるため、相続税の計算対象となる総資産額を抑えることができます。例えば、1億円のアパート建設資金として融資を利用した場合、その借入金は負債として扱われ、相続財産から差し引かれるため、課税対象となる遺産の評価額を引き下げることが可能です。

この方法により、一時的に負債が増えるものの、長期的に見れば相続税の低減につながる可能性が高いと言えます。

小規模宅地等の特例の適用

アパート経営に関連して、「小規模宅地等の特例」が適用されるケースがあります。この特例が適用されると、一定の要件を満たした宅地の相続税評価額を最大50%減額できます。

特に、貸付事業用宅地として、土地の面積が200㎡以下であることなど、特定の要件を満たす場合に適用されます。この特例を活用することで、アパートが建つ土地の相続税評価額をさらに抑えることが可能です。

ただし、適用要件は複雑であり、法律の改正や個別の状況によって異なるため、事前に専門家への確認が必要です。

アパート経営で相続税がどのくらい安くなる？

アパート経営による相続税対策の効果は大きいとされています。ここでは、シミュレーションを通じて、相続税がどのくらい軽減される可能性があるのかを具体的に見ていきましょう。

アパート経営による相続税のシミュレーション

アパート経営による相続税対策では、相続税評価額を大幅に引き下げることができ、その結果、最終的な税負担を軽減することが可能です。具体例を用いてシミュレーションしてみましょう。

例えば、現金1億円をそのまま相続する場合、課税対象となる資産の評価額は1億円となり、相続税は約1,220万円となります。一方、この1億円で賃貸アパートを建設した場合、相続税評価額は建物が建築費の約6割程度、土地が「貸家建付地」として評価されることでさらに低くなるため、相続財産の総評価額を大幅に抑えることが可能です。

貸家建付地の相続税評価額の計算方法は、以下の通りです。

• 自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

具体的には、時価1億円のアパートであれば、相続税評価額は4,000万円程度（時価の約40%）まで引き下げられる可能性があります。この条件で相続税を計算すると、税額は約60万円に減少します。結果として、現金で相続する場合と比べ、相続税を大幅に節約できるのです。

このように、アパート経営による相続税対策では、土地や建物の評価額を低く抑えることが、税負担を軽減する上で最も有効な手段となります。さらに、借入金による債務控除や小規模宅地等の特例といった他の税法上の優遇措置を組み合わせることで、相続税の軽減効果をさらに高めることが可能です。

ただし、こうした対策を最大限に活用するには、不動産や税制の専門知識が必要になるため、経営を始める際には必ず専門家に相談し、計画的に進めることが重要です。

アパート経営での相続税対策の注意点

アパート経営を相続税対策として行うにあたっては、理解しておくべきいくつかの重要な注意点があります。

賃貸需要の確認

アパート経営を相続税対策として始める前に、その地域の賃貸需要を十分に確認することが非常に重要です。相続税対策としてアパートを建設しても、空室率が高いと安定した収益を維持することが難しくなります。不動産の評価額を下げるメリットがあっても、経営が赤字になってしまっては本末転倒です。

立地条件や周辺環境を慎重に調査し、安定した需要が期待できる地域を選ぶことが成功の鍵となります。

質の高いアパートを建設

相続税対策としてアパート経営を行う上で、質の高い建物を建設することも重要な要素です。質の高い建物は、長期にわたり安定した収益をもたらす可能性が高く、入居者ニーズを満たすことで空室リスクを低減し、経営の安定につながります。また、物件の質が良ければ空室リスクの回避にもつながります。

建築時には信頼できる建設業者を選び、耐久性や設備のクオリティを考慮しましょう。

分割方針の設定

相続発生時のトラブルを防ぐためにも、アパートを含む相続財産の分割方針を事前に定めておくことが大切です。アパートという不動産は分割が難しいため、現金や他の資産と組み合わせて相続人全員が公平に資産分配を受けられる計画を立てておきましょう。

遺言書の作成や家族間での十分な話し合いを通じて、トラブルを未然に防ぐ方法を明確にしておくことが非常に重要です。

土地購入時の借入金の考慮

アパート建設のために土地を購入する場合、借入金の返済計画を慎重に立てる必要があります。借入金が債務控除として相続税を軽減するメリットがある一方、返済計画が破綻するとアパート経営そのものが立ち行かなくなるリスクが伴います。現在の収益性だけでなく、今後の不動産市場の動向や金利の変動に対する備えも重要なポイントです。

認知症対策

アパート経営を含めた相続税対策を計画するにあたり、資産所有者である方が高齢の場合には、認知症対策も不可欠です。認知症になると財産の管理や不動産の売却が困難になり、相続計画や経営に支障をきたす恐れがあります。

事前に成年後見制度の活用や家族信託の利用を検討し、資産の管理や運用に関する権限を委ねておくことで、安心して相続税対策を進めることが可能です。

アパート以外にもある！知っておきたい相続税対策の方法

相続税対策には、アパート経営以外にもさまざまな方法があります。ここでは、アパート経営とは異なる観点から検討できる代表的な相続税対策をいくつかご紹介します。

生前贈与を活用する

相続税対策の一つとして、生前贈与の活用が挙げられます。生前贈与を行うことで相続財産を事前に減らすことができ、結果として相続税の負担軽減につながります。特に不動産や賃貸アパートは、現金に比べて評価額が抑えられる傾向にあるため、贈与税の負担を軽減できる可能性があります。

また、年間110万円の贈与税の基礎控除枠を活用することで、計画的に資産を移転することも可能です。

生命保険を活用する

生命保険の活用も、効果的な相続税対策の一つです。生命保険金には「非課税限度額」が設けられており、法定相続人一人あたり500万円まで相続税が非課税となります。

この非課税枠を利用することで、相続税の負担を抑えることが可能です。また、生命保険金は迅速に受け取ることができるため、相続税の即時納付に必要な現金の確保にも役立ちます。

賃貸アパート経営と組み合わせて活用することで、相続税対策にさらなる効果が期待できます。

お墓や仏壇の現金一括購入

お墓や仏壇、仏具などを現金で一括購入しておくことも、相続税対策として考えられる方法の一つです。墓地や仏壇、仏具などは相続税の課税対象外とされており、事前に購入しておくことで相続財産を減らすことが可能です。ただし、不要な豪華さや高額な購入を控え、適切な範囲での準備を心がけることが重要です。

この対策は、相続時の家族の負担軽減にもつながる可能性があります。

養子縁組を利用する

養子縁組は、法定相続人の数を増やすことで、相続税の基礎控除額を増やし、結果として相続税額を低減することが可能です。ただし、相続税対策のための養子縁組には税法上の制限があるため、事前に注意が必要です。

養子縁組は、遺産分割協議を円滑に進めるための一つの手段としても活用できる場合があります。

よくある質問

ここでは、よくある質問や悩みをいくつかまとめてみました。

アパート経営で相続税対策が人気な理由は何ですか？

アパート経営が相続税対策として人気があるのは、主に不動産の相続税評価額を低く抑えられるためです。特に、賃貸アパートは現金などに比べて評価額が低くなる傾向があり、「貸家建付地」としての土地評価額の低減や、小規模宅地等の特例の適用など、税法上の優遇措置を活用できる点が大きな理由です。

また、アパート建設資金の借入金が債務控除の対象となることも、相続税軽減につながる理由の一つです。

アパート経営による相続税対策の具体的な仕組みは何ですか？

アパート経営が相続税対策となる主な仕組みは、相続税評価額の算出方法にあります。不動産は時価ではなく、固定資産税評価額や路線価などを基に評価されるため、現金等に比べて評価額が低くなります。さらに、賃貸物件の建物は、建築費用の約60%程度で評価されるケースが一般的です。

加えて、「小規模宅地等の特例」が適用されれば、宅地の評価額が最大50%（貸付事業用宅地の場合）減額されるため、大きな節税効果が期待できます。

具体的にはどのくらい相続税が安くなるのですか？

具体的な節税額は物件の条件や状況によって異なりますが、アパート経営による相続税対策では、大幅な税負担軽減が期待できます。例えば、現金1億円をそのまま相続すると、相続税は約1,220万円かかる可能性があります。

しかし、仮に1億円で賃貸アパートを建設し、相続税評価額が4,000万円程度まで下がったとすると、相続税額は約60万円にまで軽減されるケースもあります。これは、アパート経営による財産評価額の大幅な低減効果によるものです。

アパート経営での相続税対策にはどのような注意点がありますか？

実際、アパート経営を相続税対策として行う際には、いくつかの重要な注意点があります。

まず、対象エリアの賃貸需要を十分に確認することが不可欠です。需要が低い地域での経営は、空室リスクを高め、収益悪化につながる可能性があります。

次に、質の高い建物を建設し、空室リスクを低減する努力も重要です。また、相続発生時のトラブル回避のため、遺産分割方針を事前に決めておくことも大切です。さらに、土地購入や建設資金としての借入金の返済計画も綿密に立てる必要があります。

最後に、高齢の方がアパート経営を行う場合は、認知症対策や家族信託といった将来のリスクへの備えも検討しておくべきです。

まとめ

アパート経営は、土地や建物の相続税評価額を効果的に引き下げられるため、相続税対策として有効な手段の一つです。特に、貸家建付地としての土地評価額の低減、小規模宅地等の特例の適用、借入金による債務控除などを活用することで、大きな節税効果が期待できます。また、相続税の納税資金を確保しながら定期的な家賃収入を得られる点もメリットの一つです。

一方で、アパート経営にはリスクも伴います。例えば、賃貸需要の減少による空室増加や収益悪化、不動産市場の変動リスクに加え、相続人間でのトラブル発生の可能性なども考慮が必要です。加えて、経営に関する計画や分割方針を事前に明確化しておく必要があります。

アパート経営を相続税対策として効果的に活用するためには、税理士や弁護士などの専門家の助言を受けながら手続きを進めることが重要です。節税の仕組みや具体的な手法を十分に理解し、不動産という資産を最大限に活用することで、将来の相続に計画的に備えることが可能です。正しい情報に基づき、リスクとメリットを慎重に比較検討した上で、ご自身の状況に合った適切な方法を選択することが大切です。

本記事が参考になれば幸いです。